A pesar de ser un mercado que trabaja con inmuebles que generan ganancias dolarizadas, la volatilidad cambiaria lo afectó. Muchos potenciales compradores desisten de cerrar el trato por el incremento de precios en pesos y optan por mantener sus fondos en instrumentos financieros.
La crisis económica viene golpeando duro a la actividad inmobiliaria y tanto es así que ya comenzó a afectar al segmento de mercado en el que se mueven mayores cifras y valores: la compra venta de campos destinados a la producción agropecuaria. Los agentes inmobiliarios del sector hablan de caída de la actividad de hasta el 25 por ciento en los primeros meses de este año, en tanto que otros señalan el impacto desalentador que tuvo la corrida del dólar de estos últimos días.
“La inestabilidad del dólar paró muchas operaciones de compra venta de campos. Hay operaciones que comenzaron a negociarse con un dólar a 28 pesos y hoy esa divisa ya está casi al doble o un 70 por ciento más”, explicó un martillero del oeste de la provincia de Buenos Aires, donde se encuentran parte de las tierras más productivas de la Argentina.
Los potenciales compradores prefieren disponer del capital que tienen para obtener ganancias rápidas y fabulosas en los instrumentos financieros puestos a disposición de los inversores para contener al dólar y con rentabilidades que llegan casi al 70 por ciento anual.
“En estos días se cayó una operación que se había iniciado con un dólar a 39 pesos. El interesado dijo: ‘Esperá, esperá, frená todo. Pasa que este campo me aumenta 2 millones de pesos por día’, dijo el inversor”, dio como ejemplo un martillero de la Zona Núcleo, la que integran parte de las provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe.
Ese mismo martillero explicó que si bien el de los campos destinados a producción agropecuaria tiene sus particularidades dentro del sector inmobiliario y hoy está dominado por jugadores con capital de peso, “la inestabilidad incluso a ellos los desalienta o los llama a la cautela”.
“Es decir, hoy para llegar a esos valores que está marcando el dólar, hay que vender muchos más novillos o mucho más cereal”, indicó el operador inmobiliario de la fértil región del oeste bonaerense. Así, incluso en un segmento donde las rentas potenciales son un fuerte incentivo para hacer un desembolso para la adquisición de propiedades, el contexto económico desacelera la actividad.
“Lo que ocurre en el campo, aunque en menor escala, replica lo que sucede en casi todo el país en nuestro sector. En un contexto de fortísima recesión y disparada del dólar, las operaciones de compra venta de inmuebles se están frenando de un modo alarmante empujando a una crisis a nuestra actividad”, agregó sobre el tema Juan Carlos Donsanto, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires.
“En 2018 hubo muy pocas ventas de campos y el resto del año se paró todo. En este 2019 todavía no se acordó ninguna operación”, dijo puntualmente sobre su distrito un agente con larga trayectoria en Lincoln.
La actividad inmobiliaria, es cierto también, tiene sus particularidades: “Hay pocos propietarios interesados en vender y los pocos interesados en comprar son gente que ya está en el negocio y que por su escala sigue invirtiendo en campos. Pero solamente buscan campos para la agricultura, lo que es cría de ganado no interesa mucho”, dicen los martilleros dedicados a la compra venta de propiedades rurales. Pero aun cuando los interesados en comprar hoy son jugadores de gran porte, eligen ante el descalabro económico y financiero actual el cauteloso “wait and see” (esperar y ver) o “destinar ese dinero a la especulación financiera”.
El que haya preferencia por los campos de cultivo antes que por los ganaderos tiene que ver con la renta mucho más gruesa que dan los cultivos de granos (principalmente la soja) contra la de vacunos cuya producción está orientada mayormente al deprimido consumo interno.
En cuanto a precios, los operadores inmobiliarios rurales aseguran que desde hace varios años no ha habido modificaciones sustanciales. “No en Zona Núcleo, que es muy particular, sino en el resto de la provincia de Buenos Aires, la hectárea se negocia entre 6.000 a 6.500 dólares, valor promedio. En una franja más amplia se pueden mover en 5.500 a .7000 dólares, pero son los casos excepcionales y dependen de la calidad del campo”.
Los campos para agricultura, es un mercado que sufrió cambios dramáticos en los últimos años. “Es que en los años 90 comprar un campo de superficie medida, de 300 hectáreas digamos, eran 300 mil pesos. Pero hoy ese mismo campo está 60 o 70 millones de pesos. A ese tipo de inversiones entonces no puede acceder un profesional médico, ingeniero, contador o comerciante como sucedía antes…. Antes una persona así vendía dos departamentos en la Ciudad de Buenos Aires y se compraba un campo. Hoy eso no existe más”, explican los inmobiliarios dedicados a la venta de campos productivos.
“En 2001, tras la debacle de la convertibilidad, todos vendían sus campos para pagar las deudas. La recuperación trajo hacia 2004 a los pooles de siempre y empezó a mermar la venta de estas tierras. Desde 2008 el boom de la soja cambió definitivamente el escenario. Los que se quedaron con esos campos hoy tienen de 7.000 a 8.000 pesos de renta por hectárea por año. En un campo promedio como el que hablamos, tienen una ganancia de entre 2 millones y dos 2.400.000 pesos sin trabajar. ¿Quién va a querer vender entonces?”, se preguntan los martilleros.
